La règle bancaire est :

• 20 % minimum du prix du bien doivent venir de fonds propres.

• Sur ces 20 %, au moins 10 % doivent provenir de liquidités “dures” (cash, épargne, 3e pilier), pas du 2e pilier.

• Le reste peut être financé par retrait ou mise en gage du 2e pilier (LPP).

L’hypothèque se compose en tranches (Hypothèque 1 et Hypothèque 2) :

• Hypothèque 1 : env. 65 % de la valeur du bien → non amortissable (permanente).

• Hypothèque 2 : env. 15 % supplémentaires → doit être amortie sur 15 ans ou avant l’âge de la retraite.

Les banques appliquent la règle du taux d’effort :

• Les charges théoriques (intérêts calculés à 5 % du montant emprunté + amortissement + charges d’entretien estimées à 1 % du bien)

• … ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut annuel du ménage.

• Hypothèque à taux fixe : taux stable pendant 2 à 15 ans.

• Hypothèque à taux variable : ajustée selon les taux du marché (rare aujourd’hui).

• Hypothèque SARON : taux basé sur le marché monétaire suisse (SARON) que notre banquier Eric se fera un plaisir de vous expliquer ici, ajusté régulièrement, souvent plus avantageux que le fixe mais moins prévisible.

Oui :

• 2e pilier (LPP) : retrait anticipé ou mise en gage.

• 3e pilier A : peut être débloqué avant 60/65 ans uniquement pour résidence principale (achat ou amortissement).

• Les banques financent plus facilement une résidence principale (jusqu’à 80 %).

• Pour une résidence secondaire / investissement locatif, l’apport exigé est plus élevé (souvent 30 à 40 %).

En plus de l’apport :

• Droits de mutation / émoluments notariaux : 2 à 5 % du prix (selon canton).

• Frais d’estimation du bien (en général pris en charge par la banque).

• Fonds de rénovation PPE si achat en copropriété.

En Suisse, les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable.
Par contre, tu dois déclarer la valeur locative (revenu fictif que tu “économises” en habitant ton logement).

Oui, mais :

• Une hypothèque à taux fixe résiliée avant terme entraîne des indemnités de rupture très élevées.

• Il est souvent plus intéressant d’attendre l’échéance pour renégocier ou changer de banque.

• Hausse des taux d’intérêt : le calcul de viabilité se fait déjà avec un taux théorique de 5 %, mais le risque existe pour les budgets serrés.

• Valeur de revente : si le marché baisse, la banque peut demander un amortissement supplémentaire.

• Charges sous-estimées : entretien et rénovations coûtent souvent plus que le 1 % prévu par les banques.

• Prêts privés (famille, investisseurs).

• Crowdlending immobilier (plateformes spécialisées).

• Leasing immobilier (rare, mais existe pour certains projets commerciaux).

• Pré-accord bancaire : 1 à 2 semaines avec dossier complet.

• Validation définitive : dépend du notaire, de l’estimation du bien et de la complexité du financement (compter 4 à 8 semaines en moyenne).